Výpis z katastru nemovitostí je zdarma a otevře ho každý za pár minut. Přesto ho většina kupujících otevře až u notáře, tedy v okamžiku, kdy už mají vybráno a citově rozhodnuto. Přitom právě list vlastnictví prozradí zástavy, exekuce, věcná břemena a spory dřív, než složíte rezervační zálohu. Jedna nezaplacená hypotéka bývalého majitele nebo věcné břemeno chůze přes pozemek dokáže z výhodné koupě udělat problém na roky. Tady je přehled toho, co si v katastru ověřit a v jakém pořadí.
Koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční transakce v životě. Rozhodnutí přitom často padne na základě fotek v inzerátu a jedné prohlídky. Nástroj, který odhalí právní rizika ještě před podpisem, je přitom veřejně dostupný a zdarma. Katastr nemovitostí spravovaný Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním eviduje, kdo je vlastník, jestli na nemovitosti vázne zástava, exekuce nebo věcné břemeno a jestli právě neprobíhá řízení o změně. Kdo si tyto údaje ověří dřív, než složí rezervační zálohu, ušetří si spor i ztrátu peněz.
Kde a jak výpis z katastru získat
Základní nahlížení do katastru je bezplatné a veřejné. Přes aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí na webu ČÚZK zjistíte podle adresy, čísla parcely nebo čísla popisného základní údaje o nemovitosti a jejím vlastníkovi. Tato bezplatná verze slouží k orientaci.
Úplný výpis z listu vlastnictví, tedy oficiální dokument s razítkem, který obsahuje kompletní právní stav, se získává za poplatek. Pořídíte ho na kterémkoli pracovišti Czech POINT, tedy na poště, na obecním úřadě, u notáře, nebo elektronicky přes datovou schránku a Portál občana. Cena za první stranu je v řádu nižších stovek korun.
Pro první ověření před rezervací stačí bezplatné nahlížení. Úplný výpis se hodí ve chvíli, kdy koupi myslíte vážně a chcete mít stav černý na bílém.
List vlastnictví má několik částí označených písmeny A až F. Pro kupujícího jsou klíčové tři.
- Část A uvádí vlastníka a jeho podíl. Ověřte, že prodávající je skutečně zapsaný vlastník a v jakém rozsahu.
- Část C obsahuje omezení vlastnického práva. Sem patří zástavní práva, věcná břemena, exekuce a předkupní práva. Toto je nejdůležitější část.
- Část D obsahuje poznámky, například o zahájeném řízení nebo o sporu.
Zástavy, exekuce a plomba
Nejčastější nepříjemné překvapení je zástavní právo v části C. Znamená, že nemovitost ručí za dluh, obvykle za hypotéku prodávajícího. Prodej se zástavou je běžný a řešitelný, kupní cena se použije na splacení hypotéky a banka vydá souhlas s výmazem zástavy. Riziko vzniká, když se to neošetří ve smlouvě a v úschově peněz.
Horší je exekuce nebo insolvence zapsaná v části C nebo D. Nemovitost v exekuci nelze bez souhlasu exekutora bezpečně převést a hrozí, že přijdete o peníze i o nemovitost. Nález exekuce je jasný signál, že koupi je potřeba řešit s advokátem, ne jen s realitní kanceláří.
Pozornost si zaslouží takzvaná plomba, tedy písmeno P u záznamu. Znamená, že u nemovitosti právě probíhá řízení o změně, o kterém ještě není rozhodnuto. Když vidíte plombu, něco se s nemovitostí právě děje a je potřeba zjistit co.
Ověření dluhů souvisejících s nemovitostí je širší téma. Na dluhy spojené s bytem, tedy nedoplatky do fondu oprav a za služby, jsme upozorňovali v článku o tom, kdy platí za plíseň v koupelně nájemník a kdy majitel, kde se řeší odpovědnost vlastníka za stav bytu. U koupě bytu se vyplatí vyžádat si od SVJ potvrzení o bezdlužnosti, protože některé dluhy přecházejí na nového vlastníka.
Věcná břemena, která zůstávají i po prodeji
Věcné břemeno, nově nazývané služebnost, je právo někoho jiného užívat část vaší nemovitosti. Podle občanského zákoníku přechází věcné břemeno s nemovitostí na nového vlastníka. Kupujete tedy nejen dům, ale i závazky, které na něm váznou.
Typické příklady, které v části C listu vlastnictví najdete:
- Právo chůze a jízdy přes pozemek pro souseda, který nemá jiný přístup
- Právo doživotního užívání bytu pro prodávajícího nebo jeho příbuzného
- Vedení inženýrských sítí přes pozemek
- Právo braní vody ze studny
Doživotní užívání je nejzávažnější. Znamená, že v nemovitosti může legálně bydlet cizí osoba až do své smrti a vy s tím po koupi neuděláte nic. Věcné břemeno chůze přes pozemek zase může komplikovat plány na oplocení nebo stavbu.
Věcné břemeno není nutně důvod ke zrušení koupě, ale musí být známé předem a promítnuté do ceny. Prodávající ho v inzerátu obvykle neuvádí, v katastru se ale skrýt nedá.
Hranice pozemku, přístup a stavby na parcele
Katastr eviduje i to, co na pozemku podle úřadů stojí a kudy vedou hranice. Rozpor mezi skutečností a katastrem je častější, než by člověk čekal.
Na co se zaměřit:
- Přístup k nemovitosti. Ověřte, jestli k pozemku vede veřejná komunikace, nebo jestli se k němu chodí přes cizí pozemek. Přístup přes cizí parcelu bez zapsaného věcného břemene je vážný problém.
- Stavby zapsané v katastru. Zkontrolujte, že dům, garáž nebo kůlna jsou v katastru evidované. Černá stavba nezapsaná v katastru znamená budoucí komplikace a náklady na dodatečnou legalizaci.
- Hranice pozemku. U starších parcel se skutečné hranice nemusí shodovat s katastrální mapou. Geometrický plán a vytyčení hranic geodetem stojí několik tisíc korun, ale u sporných pozemků se vyplatí.
- Druh pozemku a ochrana. Zda jde o stavební parcelu, zahradu nebo zemědělský půdní fond. Změna využití není samozřejmá a může být nákladná nebo nemožná.
Kdo kupuje nemovitost kvůli energetické úspoře nebo plánuje rekonstrukci, měl by si předem ověřit i technický stav a možnosti úprav, včetně aktuálních dotací z programu Nová zelená úsporám.
Vkladové řízení, poplatky a lhůty
Vlastníkem se kupující nestává podpisem smlouvy, ale až zápisem do katastru. Návrh na vklad se podává na příslušném katastrálním pracovišti.
Podle sazebníku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního platí:
- Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč za každý návrh
- Při elektronickém podání přes Portál katastru je poplatek nižší, 1 600 Kč
- Poplatek se platí předem a je nevratný, i když je návrh zamítnut
Lhůty vkladového řízení mají dvě fáze. Nejprve běží ochranná lhůta 20 dní, během které katastr nesmí vklad provést. Slouží k ochraně skutečného vlastníka před podvodným převodem, protože o zahájení řízení je vyrozuměn. Po ní má úřad na rozhodnutí zákonnou lhůtu, přičemž podle statistik ČÚZK je průměrná doba provedení vkladu okolo 22 dní. Právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni doručení návrhu.
Praktický důsledek pro kupujícího je zásadní. Mezi podpisem smlouvy a zápisem vlastnictví uplyne několik týdnů. Peníze proto patří do úschovy u advokáta, notáře nebo banky, ne přímo prodávajícímu. Úschova zajistí, že se peníze uvolní až po zápisu vlastnictví, a chrání obě strany.
Kontrolní seznam před rezervací
Než složíte rezervační zálohu, projděte tento postup.
- Otevřete bezplatné nahlížení do katastru a najděte nemovitost podle adresy nebo parcely.
- Ověřte vlastníka v části A a porovnejte ho s tím, kdo nemovitost prodává. Pokud prodává někdo jiný, žádejte plnou moc.
- Zkontrolujte část C na zástavy, exekuce a věcná břemena.
- Zkontrolujte část D na poznámky a probíhající řízení.
- Hledejte plombu. Písmeno P znamená probíhající změnu.
- Ověřte přístup k nemovitosti po veřejné komunikaci.
- Zkontrolujte, že stavby jsou v katastru zapsané.
- U bytu vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti od společenství vlastníků.
- Při jakémkoli nálezu zástavy, exekuce nebo věcného břemene konzultujte advokáta před podpisem.
- Trvejte na úschově kupní ceny, nikdy neplaťte přímo prodávajícímu před zápisem.
Katastr nemovitostí je nejlevnější pojistka proti špatné koupi. Bezplatné nahlížení na webu ČÚZK ukáže vlastníka, zástavy, exekuce a věcná břemena ještě předtím, než složíte rezervační zálohu. Nejdůležitější je část C listu vlastnictví s omezeními vlastnického práva a plomba, která signalizuje probíhající řízení. Věcné břemeno, hlavně doživotní užívání, přechází na nového vlastníka a v inzerátu ho prodávající neuvádí.
Ověřte také přístup po veřejné komunikaci a to, že stavby jsou zapsané. Vlastníkem se stáváte až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy. Správní poplatek je 2 000 Kč, u elektronického podání 1 600 Kč, a řízení trvá v průměru okolo tří týdnů. Po celou tu dobu patří kupní cena do úschovy, ne prodávajícímu. Při jakémkoli nálezu zástavy nebo exekuce se vyplatí zaplatit advokáta, protože jeho odměna je zlomek toho, o co lze při špatné koupi přijít.
