Při koupi bytu nestačí zkontrolovat zápis v katastru nemovitostí a technický stav koupelny. Pokud má prodávající nedoplatky na fondu oprav nebo zálohách za teplo a vodu, mohou tyto závazky podle zákona automaticky přejít na nového majitele. Klíčovou obranou je včasné potvrzení od správce domu.
Koupě bytu představuje pro většinu lidí největší finanční transakci v životě. Kupující obvykle pečlivě zkoumají právní vady v katastru, prověřují zástavní práva bank i exekuce. Málokdo však tuší, že nepříjemné překvapení může číhat přímo v účetnictví společenství vlastníků jednotek. Český právní řád totiž obsahuje pravidlo, podle kterého dluhy původního majitele vůči správě domu automaticky přecházejí na kupujícího.
Co říká občanský zákoník o přechodu dluhů
Základní rámec stanoví § 1186 občanského zákoníku. Podle jeho druhého odstavce přecházejí s převodem vlastnického práva k bytu na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu. Týká se to jak příspěvků na správu domu a pozemku, tak záloh na služby spojené s užíváním bytu.
Zákon sice stanoví, že za tyto dluhy původní vlastník ručí, společenství vlastníků však má plné právo vymáhat celou dlužnou částku přímo po novém majiteli. Pro výbor SVJ představuje nový vlastník snadněji dostupného dlužníka než člověk, který se právě odstěhoval na neznámou adresu. Nový majitel by sice mohl zaplacené peníze následně vymáhat po prodávajícím jako po ručiteli, takový proces je ale zdlouhavý, finančně nákladný a často končí u bezvýsledné exekuce.
Rozdíl mezi fondem oprav a vyúčtováním služeb
Dlužné částky mohou mít dvě hlavní podoby. První tvoří neuhrazené příspěvky na správu domu a pozemku, v běžné praxi označované jako platby do fondu oprav. Pokud prodávající několik měsíců neplatil, dluh narůstá do desítek tisíc korun.
Druhou skupinu představují platby za služby, které se řídí pravidly podle zákona o službách. Jde o dodávky tepla, teplé vody, vodné a stočné, provoz výtahu nebo úklid společných prostor. Zde mohou vzniknout nejen dluhy na běžných měsíčních zálohách, ale také vysoké nedoplatky z ročního vyúčtování. Pokud prodávající v zimě intenzivně topil a byt prodá na jaře před vyúčtováním, finanční dopad ročního zúčtování dopadne na nového vlastníka.
Věšák na dva vruty: malířská páska přenese rozteč na zeď
Vedle těchto individuálních závazků navíc platí zákonné ručení vlastníků za dluhy SVJ, které dopadá na všechny členy společenství společně při úvěrech na rekonstrukce celého domu.
Co musí obsahovat potvrzení od správce domu
Zákonodárce naštěstí pamatuje na ochranu poctivého kupujícího. Podle § 1186 odst. 3 má prodávající povinnost předložit kupujícímu potvrzení od osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy k jednotce vážou, případně že žádné dluhy neexistují. Správce domu má povinnost takové potvrzení na žádost vydat.
Zavřít hlavní uzávěr na chalupě nestačí. Mráz v bojleru roztrhá i záchod
Řádné potvrzení o bezdlužnosti musí obsahovat několik konkrétních údajů:
- přesné označení bytové jednotky, čísla bytu a totožnosti dosavadního vlastníka,
- stav plateb příspěvků na správu domu a pozemku k přesně stanovenému datu,
- přehled uhrazených záloh na služby a stav vyrovnání minulých ročních vyúčtování,
- informaci o tom, zda vůči vlastníkovi nebyla zahájena předžalobní upomínka nebo soudní vymáhání,
- jednoznačné prohlášení správce o existenci či neexistenci evidovaných nedoplatků.
Klíčová je právní domněnka zakotvená v zákoně. Pokud kupující požádá o potvrzení a správce v něm žádné dluhy neuvede, nebo pokud správce potvrzení bez zbytečného odkladu vůbec nevydá, má se za to, že kupující dluhy nemohl zjistit. V takové situaci na nového majitele žádné staré dluhy nepřejdou a správa domu je musí vymáhat výhradně po původním vlastníkovi.
Proč vyřešit potvrzení ještě před podpisem kupní smlouvy
Zásadní chybou mnoha kupujících bývá odkládání tohoto potvrzení až k předání bytu po zápisu v katastru. V té chvíli už má prodávající na účtu peníze z prodeje a motivace k řešení starých účtů prudce klesá.
Správný postup vyžaduje doložení potvrzení ještě před podpisem samotné kupní smlouvy. Kupující by měl trvat na tom, aby bylo potvrzení správce výslovnou přílohou smlouvy. Zároveň je vhodné vázat uvolnění části kupní ceny z advokátní či bankovní úschovy na to, že prodávající vyrovná veškeré případné nedoplatky ze závěrečného vyúčtování služeb.
Při pořizování nemovitosti se pečlivost vyplácí u všech formálních náležitostí. Podobně jako prodávající nesmí zapomenout předložit zákonem vyžadovaný průkaz energetické náročnosti budovy, kupující by nikdy neměl podepsat kupní smlouvu bez čerstvého potvrzení o bezdlužnosti od správy domu.
