Příspěvky na správu domu i zálohy posíláte včas. Přesto ručíte za dluhy SVJ podle svého podílu na společných částech. Osobní bezdlužnost vás z této povinnosti nevyvazuje. Rozhoduje však také to, zda je dluh splatný a zda věřitel splnil podmínky pro uplatnění ručení.
Na schůzi se hlasuje o úvěru na novou fasádu. Vy máte trvalý příkaz nastavený, žádný nedoplatek a pocit, že tím vaše starost o finance domu končí. Právě v takové situaci může vzniknout nepříjemný omyl: pořádek ve vlastních platbách ještě neříká, zda své závazky zvládá celé společenství.
Vy nedlužíte SVJ. SVJ ale může dlužit někomu jinému
Paragraf 1194 odstavec 2 občanského zákoníku spojuje členství v SVJ s vlastnictvím jednotky a stanoví ručení člena podle velikosti podílu na společných částech. Zákon je neváže na to, zda vlastník své příspěvky řádně hradí.
Jde o dva různé vztahy. V prvním platíte vy společenství. Ve druhém má společenství zaplatit bance za úvěr nebo stavební firmě za práci. Potvrzení, že vůči SVJ nic nedlužíte, samo neřeší druhý účet. Ani hlas proti úvěru nebo neúčast na shromáždění vás ze zákonného ručení nevyjme.
Neznamená to ovšem, že automaticky dlužíte sousedovy nezaplacené zálohy. Jeho nedoplatek vůči SVJ a splatný dluh SVJ vůči dodavateli jsou odlišné pohledávky. Výpadek příjmů domu může přispět k potížím se splácením, samotná existence neplatiče ale ještě neznamená oprávněnou výzvu banky vám.
Věřitel musí zpravidla nejdřív písemně vyzvat SVJ
Obecné pravidlo ručení v § 2021 občanského zákoníku dovoluje žádat plnění po ručiteli, když dlužník nezaplatí ani v přiměřené lhůtě po písemné výzvě. Zde je tímto dlužníkem SVJ. Výzva není nutná, pokud ji nelze uskutečnit nebo je nepochybné, že dlužník nezaplatí.
Tyto výjimky nejsou volnou vstupenkou k přeskočení dlužníka. Nejvyšší soud v rozsudku 25 Cdo 1198/2019 vysvětlil, že pouhá domněnka věřitele o neochotě dlužníka platit nestačí. Rozhodnutí řešilo jiný typ sporu, vykládá však právě obecnou podmínku ručení podle § 2021.
Věřitel naopak nemusí nejdřív dokončit neúspěšnou exekuci proti SVJ. Zákonné pravidlo požaduje nesplnění dluhu po výzvě, případně splnění uvedené výjimky, nikoli předchozí vyčerpání všech soudních cest.
Čtyřprocentní podíl může znamenat 8 000 i 120 000 korun
Pro článek jsme spočítali dvě oddělené modelové situace. V první je splatný a nezaplacený dluh SVJ 200 000 Kč. Ve druhé je po platném zesplatnění úvěru splatný celý nesplacený zbytek 3 000 000 Kč. V obou předpokládáme splněné podmínky pro uplatnění ručení a žádnou úhradu modelované částky.
| Podíl na společných částech | Z dluhu 200 000 Kč | Z dluhu 3 000 000 Kč |
|---|---|---|
| 2 % | 4 000 Kč | 60 000 Kč |
| 4 % | 8 000 Kč | 120 000 Kč |
| 6 % | 12 000 Kč | 180 000 Kč |
Výpočet pro čtyřprocentní podíl je 200 000 × 0,04, případně 3 000 000 × 0,04. Částky jsou zvolené pro model, nejde o skutečný dům ani běžnou výši požadavku. Nezahrnují úroky, sankce a náklady vymáhání. Skutečný rozsah je nutné určit podle konkrétní pohledávky a smlouvy.
Praktický rozdíl je v základu výpočtu. Jedna nezaplacená splátka ještě sama nedokazuje splatnost celého zbytku úvěru. Před hlasováním proto potřebujete znát i podmínky, za kterých může banka požadovat jeho předčasné splacení. Podíl vlastníka zároveň není automaticky jedna děleno počtem bytů. Vycházejte ze skutečného podílu na společných částech.
Před úvěrem chtějte smlouvu, rozpočet a rezervu
Shromáždění podle § 1208 písmene f) bodu 3 schvaluje předchozí souhlas s uzavřením úvěru včetně jeho výše a podmínek. Nestačí tedy vědět, že nová fasáda bude hezká. K rozhodnutí si vyžádejte zejména:
- Návrh úvěrové smlouvy, splátkový kalendář, úrok a délku fixace. Zajímejte se o změnu sazby i podmínky zesplatnění.
- Rozpočet rekonstrukce a přehled, z čeho se zaplatí případné vícepráce. Očekávaná dotace a peníze už dostupné na účtu nejsou totéž.
- Přehled stávajících úvěrů, závazků po splatnosti a pohledávek za vlastníky. Chtějte vědět, jak se nedoplatky řeší.
- Měsíční přehled příjmů a výdajů po přidání nové splátky. Kolik zbude na provoz, opravy a výpadek plateb?
- Přepočet schvalovaného financování na vlastní podíl a vysvětlení, zda smlouva obsahuje také další zajištění.
Vlastník má podle § 1179 právo nahlížet do smluv, účetních knih a dokladů správy domu a pořizovat si kopie. Nejsou-li podklady u pozvánky, § 1207 požaduje možnost se s nimi včas seznámit.
Pozor také na nabídku úvěru bez zástavy nemovitosti. Takové financování skutečně existuje, například ho uvádí Buřinka u úvěrů pro SVJ. Absence zástavy ale sama neodstraňuje zákonné ručení vlastníka. Jsou to dva různé způsoby zajištění.
Podobně je potřeba rozlišovat provozní účet a obnovu společného zařízení. Rozdíl ukazuje náš článek o platbách za provoz a výměnu výtahu. Při koupi bytu zase vedle prověření hospodaření SVJ pomůže kontrola listu vlastnictví a zapsaných omezení.
Když přijde výzva, zkontrolujte důvod i výpočet
Vyžádejte si doložení pohledávky, její splatnosti, neuhrazeného zůstatku a použitého podílu. Zjistěte také, zda a kdy bylo písemně vyzváno SVJ, nebo o jakou výjimku věřitel opírá vynechání výzvy. Doklady porovnejte s výborem; samotná věta, že vy máte vše zaplaceno, podstatu požadavku nevyřeší.
Ručitel může podle § 2023 uplatnit také námitky, které má vůči věřiteli dlužník. U konkrétního požadavku proto nechte včas posoudit smlouvu i dopis právníkem, zejména pokud je částka nebo splatnost sporná. Tento přehled vysvětluje zákonné ručení člena za běžné dluhy jeho SVJ; zvláštní smluvní závazky a dluhy vzniklé před vznikem společenství mohou vyžadovat jiné posouzení.
Na příští schůzi tak má smysl přinést jednu přesnou otázku: Z jakých peněz bude dům úvěr splácet, když se příjmy opozdí nebo oprava zdraží? Odpověď má být v číslech a dokumentech, ne jen v ujištění, že se dosud vždycky nějak zaplatilo.
