Mezi nájemníky i pronajímateli panuje častý omyl, že jakákoli oprava v bytě s cenou nad 1 500 korun spadá automaticky na vrub majitele. Nařízení vlády však rozlišuje věcný seznam závad a obecný finanční limit. U desítek běžných oprav hradí nájemník účet bez ohledu na jeho výši, pokud nevyčerpá roční zákonný strop.
Situace, kdy v pronajatém bytě začne protékat vodovodní baterie nebo přestane správně dovírat křídlo plastového okna, patří k nejčastějším zdrojům dohadů mezi nájemcem a pronajímatelem. Po příjezdu řemeslníka a vystavení účtu na 2 800 korun nájemník často předloží doklad majiteli s odkazem na to, že částka přesahuje zákonný limit pro drobné opravy. Když však majitel platbu odmítne, má ve většině případů oporu v platné české legislativě.
Dva různé režimy: Proč limit 1 500 Kč není univerzálním stropem
Základní pravidlo stanovuje občanský zákoník v § 2257: pronajímatel je povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k obvyklému užívání, zatímco nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co přesně se těmito pojmy rozumí, určuje prováděcí předpis – nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které prošlo zásadní novelou prostřednictvím nařízení vlády č. 493/2025 Sb. s účinností od 1. ledna 2026.
Klíčem k pochopení celého systému je skutečnost, že nařízení vlády nestanovuje jediné univerzální pravidlo, ale rozděluje drobné opravy do dvou samostatných větví. První větví je věcné vymezení podle § 4, které obsahuje konkrétní jmenovitý seznam zařízení a stavebních prvků. Druhou větví je finanční limit podle § 5, který byl od roku 2026 zvýšen z původních 1 000 korun na 1 500 korun. Tento cenový limit se však uplatňuje výhradně jako zbytková kategorie pro opravy, které ve věcném seznamu vůbec nenajdete.
Věcný seznam v § 4: Tyto opravy platí nájemník bez ohledu na cenu
Pokud závada spadá pod věcný výčet v § 4 nařízení vlády, jedná se o drobnou opravu ze zákona vždy. U těchto položek vůbec nerozhoduje, zda oprava stála 400 korun, 1 800 korun, nebo 3 500 korun. Celý účet hradí nájemce, pokud tím v daném kalendářním roce nepřekročí celkový roční součet.
Do věcného seznamu patří zejména tyto okruhy domácího vybavení:
- Voda, odpady a sanitární keramika: Opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek (sifonů), mísicích baterií, sprch, van, umyvadel, bidetů, dřezů, výlevek a splachovačů včetně výměny záchodových sedátek. Dále opravy a výměny lapačů tuků a uzavíracích ventilů u rozvodu vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt.
- Okna a dveře: Opravy jednotlivých částí oken a dveří, jejich kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání a opravy žaluzií či rolet u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
- Elektroinstalace: Opravy a výměny elektrických koncových zařízení, především vypínačů, zásuvek, jističů, domovních zvonků, domácích telefonů a televizních či datových zásuvek.
- Podlahy: Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a přechodových lišt.
- Topení a kouřovody: Opravy kamen na tuhá paliva, plyn i elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná i plynná paliva, kouřovodů, uzavíracích a regulačních armatur a termostatů.
Právě u otopné soustavy však zákon obsahuje jednu zásadní a výslovnou výjimku: za drobné opravy se nepovažují opravy samotných těles radiátorů a rozvodů ústředního topení. Pokud začne téct samotný plechový či litinový radiátor ústředního topení, jde o závadu základního technického zařízení budovy a její odstranění hradí vždy pronajímatel, a to i kdyby stálo méně než 1 500 korun.
Nejčastější spor vzniká ve chvíli, kdy v bytě doslouží větší spotřebič, který je majetkem pronajímatele, například zásobníkový ohřívač vody (bojler) nebo kuchyňský sporák. Obě tato zařízení jsou sice zmíněna v § 4, text nařízení však výslovně hovoří o opravách jejich součástí (například výměna topného tělesa, termostatu, těsnění příruby nebo spínače plotýnky).
Pokud však spotřebič dospěje na konec své technické životnosti, je zevnitř prorezlý, neopravitelný nebo by oprava stála více než pořízení nového zařízení, situace se zásadně mění. Nájemník nemá povinnost kupovat majiteli nový spotřebič. Pořízení nového bojleru za 12 000 až 18 000 korun nebo nového sporáku je investicí pronajímatele do zachování funkčnosti bytu podle § 2257 občanského zákoníku. Výměnu celého spotřebiče hradí nájemník pouze u drobných vyjmenovaných položek, jako jsou zámky, prahy, lišty, vypínače, zásuvky nebo žárovky.
Nevyjmenované opravy a doprava: Jak funguje finanční hranice v praxi
Teprve v okamžiku, kdy nastane závada na vybavení, které v seznamu § 4 vůbec uvedeno není, přichází ke slovu finanční limit podle § 5. Typickým příkladem může být poškozený pojezdový mechanismus vestavěné skříně vyrobené na míru, poškozená dvířka kuchyňské linky nebo oprava elektrického ventilátoru v digestoři, pokud není výslovně posouzena jako běžná součást odtahu.
U těchto dalších oprav platí jednoduché pravidlo:
- Účet nepřesáhne 1 500 Kč: Jedná se o drobnou opravu a celou částku hradí nájemník.
- Účet přesáhne 1 500 Kč: Závada nesplňuje definici drobné opravy a celou částku hradí pronajímatel. Pozor na častý omyl: nájemník v tomto případě nedoplácí 1 500 korun jako „spoluúčast“, účet hradí majitel od první koruny.
Novela nařízení vlády č. 493/2025 Sb. navíc výslovně vyřešila dlouholeté spory o účtování dopravy řemeslníků. Podle § 5 odst. 3 se náklady na dopravu a jiné související cestovní výdaje do nákladů na opravu nezapočítávají a nájemce je hradí samostatně. Pokud řemeslník vystaví fakturu na opravu nevyjmenované součásti za 1 300 korun a k tomu připočte dopravné 500 korun (celkem 1 800 Kč), nemůže nájemník částku přehodit na majitele. Samotná oprava činila 1 300 korun, nepřekročila hranici 1 500 korun a nájemník hradí jak práci a díl, tak dopravu.
Roční limit 150 Kč za metr čtvereční: Kdy majitel přebírá účty
Aby nájemník nebyl v bytech se starším vybavením vystaven nekonečné řadě plateb za řemeslníky, stanovuje § 6 nařízení vlády roční souhrnný strop. Od 1. ledna 2026 se tento limit zvýšil z dřívějších 100 korun na 150 korun za jeden metr čtvereční podlahové plochy bytu za kalendářní rok.
Do ročního limitu se sčítají všechny drobné opravy provedené v daném roce, a to jak věcné opravy z § 4 bez ohledu na jejich jednotlivou cenu, tak finanční opravy do 1 500 korun podle § 5. Nezapočítávají se pouze výdaje na běžnou údržbu (jako je běžný úklid, malování bytu či čištění baterií octem).
U standardního bytu o výměře 60 m² činí roční strop přesně 9 000 korun (60 × 150). Pokud nájemník během roku zaplatil například 3 200 korun za opravu plynového kotle, 2 800 korun za opravu kování balkonových dveří a 2 200 korun za novou kartuši mísicí baterie, dosáhl souhrnný náklad 8 200 korun. Jestliže v prosinci praskne těsnění splachovače a oprava bude stát 1 500 korun, nájemník doplatí pouze 800 korun do dosažení devítitisícového limitu. Zbývajících 700 korun a veškeré další drobné opravy až do konce kalendářního roku hradí pronajímatel.
Čtyřkrokový rozcestník: Jak určit, kdo opravu zaplatí
Při vzniku jakékoli závady v nájemním bytě doporučujeme postupovat podle tohoto čtyřkrokového kontrolního postupu:
- Krok 1 – Prověřte věcný seznam (§ 4): Zkontrolujte, zda je poškozený předmět výslovně vyjmenován v nařízení vlády (baterie, zámky, kování, vypínače, kotle atd.). Pokud ano, jde o drobnou opravu bez ohledu na to, zda účet činí 800 nebo 3 000 Kč.
- Krok 2 – Rozlište opravu od výměny: Jde o opravu dílu, nebo spotřebič dosloužil a musí se koupit nový? Celkovou výměnu dožilého spotřebiče hradí pronajímatel.
- Krok 3 – Posuďte cenu bez dopravy (§ 5): Není-li předmět v seznamu, odečtěte z účtu dopravu. Pokud samotná oprava nepřesáhne 1 500 Kč, platí nájemník. Pokud přesáhne 1 500 Kč, hradí celou opravu majitel.
- Krok 4 – Zkontrolujte roční součet (§ 6): Spočítejte si roční strop bytu (plocha v m² × 150 Kč). Pokud součet všech letošních drobných oprav přesáhne tuto hranici, další výdaje přecházejí na pronajímatele.
V následující tabulce jsou přehledně shrnuty typické havárie a poruchy v bytě, jejich zařazení podle nařízení vlády platného od roku 2026 a jednoznačné určení plátce:
| Závada a popis situace | Zákonné ustanovení | Cena práce a dílu | Doprava | Kdo hradí účet | Důvod a vysvětlení |
|---|---|---|---|---|---|
| Protékající páková baterie (výměna kartuše a přetěsnění) | § 4 písm. g) | 2 400 Kč | 500 Kč | Nájemník | Položka z věcného seznamu. Finanční limit 1 500 Kč se neuplatní, nájemník hradí celou částku včetně dopravy. |
| Zadřená cylindrická vložka vchodových dveří (výměna zámku) | § 4 písm. b) | 1 900 Kč | 400 Kč | Nájemník | Výměna zámků je výslovně uvedena v § 4 jako drobná oprava hrazená nájemcem bez cenového stropu. |
| Prasklý pojezdový mechanismus vestavné skříně | § 5 odst. 1 a 3 | 1 800 Kč | 500 Kč | Majitel | Nevyjmenovaná oprava. Cena samotné opravy bez dopravy (1 800 Kč) přesahuje limit 1 500 Kč. |
| Uvolněný pant u kuchyňských dvířek linky | § 5 odst. 1 a 3 | 800 Kč | 400 Kč | Nájemník | Cena opravy nepřesáhla 1 500 Kč. Nájemník hradí opravu 800 Kč i dopravu řemeslníka 400 Kč. |
| Prorezlý, děravý zásobníkový bojler (vyteklá nádrž) | § 2257 občanského zákoníku | 15 000 Kč | V ceně | Majitel | Nejde o opravu, ale o konec životnosti zařízení. Výměnu celého spotřebiče hradí vždy pronajímatel. |
| Těleso radiátoru ústředního topení propouští vodu | § 4 písm. h) (výjimka) | 2 100 Kč | 600 Kč | Majitel | Opravy těles radiátorů ústředního topení jsou zákonem výslovně vyňaty z drobných oprav. |
| Oprava kování okna při vyčerpaném ročním limitu (zbývá 400 Kč ze stropu 9 000 Kč) | § 6 odst. 1 a 2 | 2 500 Kč | 500 Kč | Nájemník 400 Kč, Majitel 2 600 Kč | Nájemník doplatí zbytek do ročního limitu 150 Kč/m², veškeré náklady nad limit hradí pronajímatel. |
Doporučení pro nájemníky i pronajímatele: Schovávejte si účtenky
Pro bezproblémový průběh nájemního vztahu je klíčová prevence a pečlivá evidence. Pronajímatel by měl nájemci při předání bytu předložit návody k obsluze spotřebičů a seznámit ho s umístěním hlavního uzávěru vody a plynu. Nájemník by si naopak měl po celý kalendářní rok pečlivě zakládat veškeré daňové doklady, potvrzení o zaplacení a montážní listy od řemeslníků.
Při každé větší poruše je navíc nájemce ze zákona povinen majitele neprodleně informovat a umožnit mu prohlídku stavu. Dohodnou-li se strany na postupu předem písemně (například formou e-mailu), vyhnou se nepříjemným překvapením při vyúčtování i zbytečným sporům při ukončení nájmu a vracení jistoty.
