Předkupní právo spoluvlastníků nevzniká automaticky při každém prodeji podílu. U spoluvlastnictví založeného bez možnosti ovlivnit jeho počátek platí podle § 1124 jen šest měsíců. Dědění může být takovým případem, ale záleží i na tom, co se vlastně dědilo a komu se podíl převádí.
U zděděné chaty může jeden z vlastníků chtít peníze a ostatní si přát, aby v rodině zůstala celá. Z toho ale ještě neplyne, že mají při každém prodeji doživotní přednost. Základní pravidlo občanského zákoníku dovoluje spoluvlastníkovi nakládat se svým podílem podle vlastní vůle, při respektování práv ostatních.
Šest měsíců se počítá od vzniku spoluvlastnictví
Výjimku upravuje § 1124 občanského zákoníku. Týká se spoluvlastnictví založeného pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, při níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Ostatní pak mají k převáděnému podílu předkupní právo po šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Při společném dobrovolném nákupu domu tato podmínka sama o sobě splněna není.
Šestiměsíční doba nezačíná až zveřejněním inzerátu ani oznámením, že chcete podíl prodat. Váže se ke vzniku spoluvlastnictví. U dědictví proto neodhadujte rozhodný den podle toho, kdy jste dostali klíče. Počátek je potřeba určit z listin a okolností konkrétního nabytí, případně jej ověřit s notářem.
Zdědit celý dům společně není totéž jako zdědit starý podíl
Rozdíl dobře ukazuje rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1738/2019. Soud odlišil vznik nového spoluvlastnictví několika dědiců k věci původně patřící jedinému vlastníkovi od situace, kdy dědic pouze nastoupí na místo zemřelého spoluvlastníka. V druhém případě samotné dědění nové předkupní právo ostatním nezaložilo.
Rozsudek řešil znění účinné do konce roku 2017. Dnes má § 1124 odstavec 1 znovu stejnou rozhodnou podmínku neovlivnitelného vzniku spoluvlastnictví. Prakticky proto nestačí předložit usnesení o dědictví a ukázat na nedávné datum. Je třeba zjistit i to, zda se společné vlastnictví teprve vytvořilo, nebo už existovalo a vyměnil se pouze jeden člověk.
Sourozenec má výjimku, bratranec ji automaticky nemá
Ani během šesti měsíců se předkupní právo podle § 1124 neuplatní při převodu jinému spoluvlastníkovi, vlastnímu manželovi, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě. Do přímé řady patří například rodiče, děti, prarodiče a vnoučata. Zákon zde nepoužívá obecnou zkratku „kdokoli z rodiny“.
Bratranec nebo neteř tedy nemají tuto výjimku jen kvůli příbuzenství. Pokud už ovšem sami vlastní podíl na stejné věci, spadají pod výjimku pro jiného spoluvlastníka. Rozhoduje vztah nabyvatele k převádějícímu a jeho postavení u společné věci, nikoli nálepka „rodinný prodej“.
Darování také není univerzální úniková cesta. Za podmínek § 1124 se právo vztahuje i na bezúplatný převod, při němž mohou ostatní podíl vykoupit za obvyklou cenu. Uvedené výjimky pro konkrétní příjemce přitom zůstávají podstatné.
Nejdřív prověřte vznik, potom čas a kupujícího
Pro běžnou chatu, dům či pozemek lze z těchto pravidel sestavit následující orientační postup. Předpokládá běžné podílové spoluvlastnictví, nikoli zvláštní režim zemědělského závodu:
- Z nabývacích listin zjistěte, jak společné vlastnictví vzniklo. Samotná změna jména jednoho vlastníka ani slovo „dědictví“ odpověď nedávají.
- Pokud jsou podmínky § 1124 splněny, ověřte počátek a konec šestiměsíční doby. Nový záměr prodat ji nespouští znovu.
- Je-li převod v této době, porovnejte konkrétního příjemce s výjimkami. Sourozenec prodávajícího a bratranec bez vlastního podílu nejsou stejný případ.
- I když tento test předkupní právo podle § 1124 nepotvrdí, prověřte smlouvy a další zákonné režimy. Výsledek není univerzálním potvrzením, že žádné předkupní právo neexistuje.
Poslední krok má význam i po půl roce. Předkupní právo lze sjednat smluvně. Pro zemědělský závod navíc § 1125 stanoví samostatný režim bez uvedené šestiměsíční hranice. Samotný zemědělský pozemek přitom není automaticky zemědělským závodem. K prověření listin pomůže i přehled, co hledat v katastru před koupí nemovitosti.
Šest měsíců není lhůta na zaplacení nabídky
Trvání práva podle § 1124 se nesmí zaměnit s postupem jeho výkonu. Podle § 2143 a § 2147 dospěje nabídková povinnost uzavřením smlouvy s koupěchtivým a nabídka musí sdělit všechny její podmínky. U nemovitosti má písemnou formu. Pouhé obecné sdělení ceny u rodinného stolu takový postup nenahradí.
§ 2148 pak řeší zaplacení: rozhoduje ujednaná lhůta, jinak u nemovitosti tři měsíce po nabídce. Jde o jiné hodiny než o šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Nelze je mechanicky sečíst a tvrdit, že každý spoluvlastník má devět měsíců přednosti.
Před podpisem si proto připravte nabývací listinu, přehled podílů, údaje o příjemci a případnou dohodu o předkupním právu. Pokud se neshodnete na prodeji či dalším společném vlastnictví, samostatnou otázkou je zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. U konkrétního převodu nechte z těchto podkladů prověřit i lhůty a znění nabídky. Rodinná domluva je užitečná, ale chybějící listinu nenahradí.
