Nastěhujete se do koupeného domu a za pár měsíců naskočí za nábytkem plíseň nebo se ve zdi objeví prasklina. Vada tam byla už při prodeji, jen nešla vidět. Zákon vám dává právo se bránit, jenže je v tom jeden háček, na kterém spousta lidí prodělá.
Koupě domu nebo bytu bývá největší výdaj v životě a o to horší je zjištění, že s nemovitostí není něco v pořádku. Vlhkost prosakující zdivem, plíseň schovaná za nábytkem, zatékající střecha nebo praskliny svědčící o problému se statikou se často projeví až po nastěhování. Takové skryté vady přitom nejsou smůla, se kterou se nedá nic dělat.
Zákon s nimi počítá a dává kupujícímu práva vůči prodávajícímu. Zásadní ale je, kdy a jak je uplatníte, protože i při pětileté lhůtě můžete o nárok snadno přijít. Vyplatí se proto vědět, co je skrytá vada, dokdy a jak ji reklamovat a čeho se vyvarovat.
Co je skrytá vada a dokdy ji lze reklamovat
Ne každý nedostatek nemovitosti je skrytá vada. Právě rozlišení mezi zjevnou a skrytou vadou rozhoduje o tom, jestli máte nárok.
Skrytá vada je vada, která existovala už v době převzetí nemovitosti, ale kupující ji při běžné prohlídce nemohl rozpoznat a projeví se až později. Typicky jde o vlhkostní poruchy z vadné izolace, problémy se statikou nebo skryté závady rozvodů. Naproti tomu vadu, která je vidět na první pohled nebo na kterou prodávající upozornil a kupující ji přijal, reklamovat nelze.
Podle § 2129 občanského zákoníku platí, že neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas. Několik důležitých bodů:
- Pět let u staveb. U domu i bytu, včetně společných částí, je nejzazší lhůta pět let od nabytí vlastnictví.
- U pozemku jsou to dva roky. Pro samotné pozemky platí kratší lhůta.
- Prodávající odpovídá i za vady, které se projeví později. Rozhoduje, že vada existovala už při převzetí, ne kdy vyšla najevo.
Právě proto se u nemovitostí často mluví o pětileté lhůtě jako o jakési záruce, i když jde přesně vzato o nejzazší mez pro uplatnění práva.
Pět let neznamená čas na rozmyšlenou
Tady je ten háček, na kterém řada kupujících prodělá. Pětiletá lhůta totiž není doba, po kterou můžete s reklamací klidně čekat.
Jak potvrdil Nejvyšší soud, pětiletá lhůta je jen objektivní nejzazší hranicí a nenahrazuje povinnost kupujícího jednat rychle. Vadu je potřeba vytknout takzvaně bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující zjistil nebo ji při dostatečné péči zjistit mohl. V posuzovaném případě kupující objevil vady domu, ale prodávajícím je oznámil až po několika měsících, a soud mu proto nepřiznal slevu z kupní ceny ve výši téměř tří milionů korun. Otálení tedy může znamenat ztrátu nároku, i když se vejdete do pěti let.
Z toho plyne jasné doporučení. Jakmile skrytou vadu zjistíte, je potřeba jednat okamžitě, vadu zdokumentovat a co nejdříve ji prodávajícímu oznámit, ideálně písemně a doporučeně, aby bylo prokazatelné kdy a co jste vytkli.
Jaká máte práva a jak postupovat
Když je vada skrytá a oznámíte ji včas, zákon vám dává na výběr z několika řešení. Konkrétní nárok závisí na tom, jak je vada závažná.
Podle § 2106 občanského zákoníku a navazujících ustanovení má kupující podle povahy vady právo zejména na tato řešení:
- Odstranění vady. U odstranitelné vady lze požadovat opravu na náklady prodávajícího.
- Přiměřená sleva z kupní ceny. Odpovídá povaze a rozsahu vady vzhledem k ceně nemovitosti a nákladům na opravu.
- Odstoupení od smlouvy. U závažné, neodstranitelné vady lze od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny.
Postup se vyplatí nepodcenit. Vadu si nechte posoudit odborníkem, například statikem nebo znalcem, výsledek i stav zdokumentujte a oznámení pošlete písemně. Když prodávající nárok neuzná, řeší se spor soudně, a tam rozhoduje právě to, jestli jste vadu oznámili včas a doložili.
Na co si dát pozor při koupi
Nejlepší obranou proti skrytým vadám je důkladná prohlídka ještě před podpisem. Řadu problémů lze odhalit dřív, než se stanou vaše.
- Prohlédněte nemovitost důkladně. Ideálně s technikem nebo stavařem, který si všimne známek vlhkosti, prasklin nebo špatné izolace.
- Nespoléhejte na formulace ve smlouvě. Ujednání, že kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží, prodávajícího nezbavuje odpovědnosti za vady, které úmyslně zatajil.
- Prověřte nemovitost i v katastru. Zástavy a věcná břemena zjistíte z listu vlastnictví. Co všechno si ověřit, jsme rozebrali v článku o tom, co si ověřit v katastru nemovitostí před koupí nemovitosti.
- Počítejte i s právními nástrahami. Kromě technického stavu může nemovitost zatěžovat třeba doživotní právo bydlení, o kterém jsme psali v článku o tom, jak funguje věcné břemeno doživotního bydlení při koupi domu.
Pečlivá prohlídka a prověření papírů vás sice stojí čas a někdy i peníze za odborníka, ale ušetří pozdější spory o statisíce.
Skrytá vada nemovitosti je vada, která existovala už při převzetí, ale nešla při prohlídce rozpoznat a projeví se až později, typicky vlhkost, statika nebo skryté závady rozvodů. U staveb, tedy domů i bytů, má kupující podle občanského zákoníku na uplatnění práva nejzazší lhůtu pět let od nabytí vlastnictví, u pozemků dva roky.
Zásadní je, že podle Nejvyššího soudu pět let není čas na rozmyšlenou a vadu je potřeba vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistíte, jinak o nárok můžete přijít. Podle povahy vady lze žádat její odstranění, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupit. Vadu si nechte posoudit odborníkem, zdokumentujte ji a oznamte písemně a doporučeně. Nejlepší je ale vadám předejít důkladnou prohlídkou a prověřením nemovitosti ještě před koupí. Toto je obecný přehled, konkrétní situaci je vhodné probrat s právníkem.
