Přestavek může změnit vlastníka zastavěného kousku zahrady i bez kupní smlouvy. Platí to ale jen pro malý přesah trvalé stavby a stavebníka v dobré víře. Soudní případy ukazují, proč samotné stavební povolení ani pár centimetrů navíc nestačí.
Soused staví dům a při kontrole hranice vyjde najevo, že jeho základy zasahují k vám. Člověk by čekal jednoduchou odpověď: cizí pozemek, cizí problém, stavbu posunout. Občanský zákoník však pro určité drobné přesahy nabízí jiné řešení. Zastavěná část vašeho pozemku může připadnout stavebníkovi a vám za ni náleží peněžní náhrada.
Přestavek má několik podmínek současně
Pravidlo obsahuje § 1087 občanského zákoníku. Musí jít o trvalou stavbu zřízenou na vlastním pozemku, která zasahuje jen malou částí na malou část cizího pozemku. Stavebník navíc musí stavět v dobré víře, že staví na svém. Původnímu vlastníkovi zaplatí obvyklou cenu nabyté části.
Betonový plot nemusí zakrýt pohled z patra. Rozhoduje i poloha zástěny
Výraz „malá část“ se tedy posuzuje dvakrát: vůči stavbě i vůči sousednímu pozemku. Rozsáhlé zabrání zahrady neobhájí argument, že proti celému domu jde jen o drobnost. Samotný paragraf nestanoví univerzální počet metrů čtverečních ani procentní hranici. Představu, že do určité šířky přesahu má stavebník automaticky vyhráno, z něj vyčíst nelze.
Hranici nejdřív ověřte, obrazovka nemusí stačit
Než se sousedé začnou přít o přestavek, potřebují vědět, zda stavba skutečně leží na cizím. ČÚZK vysvětluje, že přesnost katastrálních podkladů není všude stejná a hranice může vyžadovat odborné vytyčení. Zvětšený obrázek v internetové mapě se tím sám o sobě nestane přesnějším měřením.
Už při koupi pomůže kontrola údajů v katastru nemovitostí. Při sporu o umístění základů ale potřebujete také podklady o průběhu hranice v terénu. ČÚZK ve stanovisku k vytyčování hranic výslovně upozorňuje, že samotné vytyčení nezakládá ani nemění právní vztahy. Geodet dodá důležité podklady, vlastnický spor tím nemusí skončit.
Dobrá víra není jen ujištění, že se soused spletl
Rozhodující je omluvitelný omyl o tom, komu půda patří. Nestačí přesvědčení, že úřad stavbu povolil, a proto může stát i na sousedově. Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 4925/2016 z 31. ledna 2017 zdůraznil běžnou opatrnost, kterou lze podle okolností od stavebníka požadovat.
V tomto sporu přesahoval podzemní sklad na sousední parcelu trojúhelníkem o rozměrech přibližně 0,11 × 8,45 metru. Sousedé na problém opakovaně upozorňovali už před zahájením stavby. Stavebníci se odvolávali na povolení a geodetické dokumenty, jenže ty neřešily vlastnickou hranici. Soud jejich nabytí půdy přestavkem neuznal. I úzký přesah tedy narazil na nesplněnou podmínku dobré víry.
Současně neplatí opačná zkratka, že jakákoli odchylka od stavebního povolení automaticky vylučuje přestavek. V usnesení 22 Cdo 121/2022 z 23. února 2022 Nejvyšší soud vysvětlil, že se zkoumají všechny okolnosti. V řešeném případě však stavebníci změnili rozměry a úhly domu a posunuli základy směrem na sousedův pozemek. Závěr o chybějící dobré víře obstál.
U starého domu záleží i na tom, kdy se o přesahu vědělo
Přestavek se může za podmínek přechodných ustanovení týkat také staveb vzniklých před rokem 2014. Nelze proto starý dům rovnou vyškrtnout jen kvůli datu výstavby. Rozsudek 22 Cdo 2593/2021 z 27. září 2022 ale doplňuje podstatnou podmínku: dobrá víra musela být dána i k 1. lednu 2014.
V dané věci šlo o stodolu malou částí přesahující na malou část sousedního pozemku. Její vlastník už k uvedenému datu nebyl v dobré víře, že celá stojí na jeho půdě. Ani zde tedy zastavěnou část přestavkem nezískal. Nový občanský zákoník známý problém dodatečně nesmazal.
Tři otázky, které si při přesahu stavby oddělte
Z porovnání těchto rozhodnutí s pravidly ČÚZK vychází praktický postup: nejprve zjistit skutečnou polohu hranice, potom rozsah přesahu vůči domu i cizí parcele a nakonec to, co stavebník při stavbě věděl nebo při běžné opatrnosti vědět měl. U starších staveb přibývá kontrola stavu k 1. lednu 2014. Každá otázka potřebuje jiné podklady. Zaměření samo nedoloží dobrou víru a stavební povolení samo nevyřeší vlastnictví půdy.
Prakticky se proto hodí uchovat fotografie průběhu stavby, geodetické dokumenty, projekt a písemnou komunikaci včetně upozornění na hranici. Je to doporučení vycházející z uvedených sporů, nikoli seznam, který by sám zaručoval výsledek u soudu. Pokud stavba pokračuje a hranice je sporná, nechte konkrétní možnosti ochrany posoudit advokátem včas, dokud lze doložit průběh prací.
Námitka souseda ani jeho mlčení se nemají hodnotit izolovaně. Stejně tak se nemá zaměňovat dočasný vstup kvůli stavebním pracím s nabytím pozemku. A pokud přestavek neobstojí, neznamená to automatický příkaz k bourání. Odstranění neoprávněné stavby řeší soud podle dalších pravidel, mimo jiné § 1085 občanského zákoníku. Konkrétní vlastnický spor proto nelze rozhodnout jen podle fotografie rohu domu.
