Běžné opotřebení nájemního bytu není škoda, kterou má nájemník při odchodu zaplatit. Byt se porovnává se stavem při převzetí, nikoli s novostavbou. Při předání ale záleží také na údržbě, příčině závad a přesném rozpisu případných srážek z kauce.
Odnesete poslední krabice a na prázdné podlaze jsou vidět stopy používání. Pronajímatel chce před dalším nájemníkem vymalovat a obnovit vybavení. Když se tyto práce objeví ve vypořádání kauce, je potřeba rozlišit, co skutečně dlužíte a co už je příprava bytu pro další pronájem.
Rozhoduje stav při převzetí, ne vzhled nového bytu
§ 2293 odst. 1 občanského zákoníku výslovně počítá při odevzdání bytu s běžným opotřebením při běžném užívání. Zohledňuje také vady, které má odstranit pronajímatel. Nájemník tedy nevrací čas a nemusí odevzdat několik let používaný byt jako právě dokončený.
Pro posouzení jsou důležité výchozí stav, délka nájmu, materiál a způsob používání. Postupné vyblednutí povrchu nebo drobné stopy každodenního provozu mohou být běžným opotřebením. Prasklé sklo, propálený koberec či vytržená dvířka vyžadují jiné posouzení. Ani u nich ovšem samotná fotografie neříká, kdy poškození vzniklo a kdo za něj odpovídá.
Zákon nedává seznam všech přípustných škrábanců ani univerzální počet let, po kterém je vybavení bez hodnoty. Proto pomáhá původní předávací protokol, fotografie z nastěhování a zprávy o závadách během bydlení. Požadavek na opravu se má vztahovat ke konkrétní věci, ne k neurčitému dojmu, že byt už nepůsobí nově.
Malování patří k údržbě, odchod sám novou výmalbu nenařizuje
Běžné opotřebení a běžná údržba jsou dva různé pojmy. Podle § 2257 občanského zákoníku nájemník provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. mezi údržbu řadí také malování, opravy omítek a čištění podlah.
Z toho ale neplyne automatická povinnost nově vymalovat celý byt při každém stěhování. Ministerstvo pro místní rozvoj ve svém průvodci rozlišuje potřebnou údržbu od automatického požadavku na výmalbu při skončení nájmu. Důvodem k opravě mohou být například kresby na zdi nebo znečištění přesahující běžné užívání.
Neplatí tedy ani opačná zkratka, že všechno malování vždy hradí majitel. U konkrétního požadavku zkontrolujte stav stěn, dosavadní údržbu, příčinu problému a smlouvu. Pokud se na potřebné výmalbě dohodnete, s přípravou nákupu pomůže náš výpočet množství barvy podle skutečné plochy stěn.
Stejná skvrna na zdi může znamenat jinou povinnost
Při posuzování srážky pomáhá postupovat od příčiny k požadované práci. Následující modelové rozlišení ukazuje, proč samotný popis „skvrna na zdi“ nestačí:
- Jestliže jde o odstranitelnou nečistotu a postačuje běžné čištění, řešíte údržbu. Nejdřív ověřte možnost vyčištění, než se odsouhlasí výmalba celého pokoje.
- Jestliže stopa vznikla zatékáním kvůli vadě domu, kterou má odstranit pronajímatel, nelze ji bez dalšího připsat nájemníkovi. Důležité budou zprávy o zatékání a podklady k jeho příčině.
- Jestliže nájemník povrch poškodil nad rámec běžného užívání, posuzuje se jeho odpovědnost a potřebný rozsah nápravy. I potom je třeba vysvětlit, proč nestačí místní oprava a má se platit větší zásah.
Praktické pravidlo pro každou položku má čtyři otázky: Jaký byl původní stav? Co změnu způsobilo? Čí povinnost se tím řeší? Jaká práce a částka jsou k nápravě přiměřené? Když chybí odpověď na příčinu nebo odpovědnost, cenová nabídka tuto mezeru nevyplní. U nejasné vlhkosti může být nutné odborné posouzení; samotná barva skvrny její původ neurčí.
Do předávacího protokolu patří také neshody
Předání si domluvte tak, aby byl čas projít jednotlivé místnosti. Konečný protokol porovnávejte s původním a u každé závady odkazujte na konkrétní fotografii. Celkový záběr zachytí umístění, detail ukáže rozsah. Původní soubory fotografií si ponechte.
Vedle data, adresy a účastníků zaznamenejte zejména:
- stav podlah, stěn, dveří, oken, vybavení a spotřebičů, včetně provedeného vyzkoušení funkce;
- konkrétní umístění a rozsah závad a srovnání s dostupným záznamem při nastěhování;
- čísla měřidel a odečty vody, elektřiny či plynu, pokud k bytu patří;
- počet a druh vrácených klíčů a skutečné předání vyklizeného bytu;
- na čem se strany shodly, co zůstává sporné a zda byla dohodnuta konkrétní oprava nebo částka.
Zápis o viditelné závadě není totéž co dohoda, že ji nájemník způsobil a zaplatí. Přečtěte proto i formulace nad podpisem, zvlášť uznání dluhu, souhlas se srážkou nebo prohlášení o úplném vypořádání. Výhradu uveďte přímo do textu, který podepisujete, a kopii si ihned ponechte.
Vzor pro spornou položku může znít: „Obývací pokoj: rýha v podlaze u dveří, zachycena na fotografii č. 3. Strany se neshodují na době vzniku a odpovědnosti. Částka náhrady nebyla dohodnuta.“ Jde o návrh zápisu podle skutečné situace, nikoli o popis reálného případu. Podobně samostatně zaznamenejte vrácení klíčů, aby nezůstalo schované ve sporu o podlahu.
Pokud druhá strana odmítá neshodu zaznamenat nebo protokol podepsat, uchovejte fotografie a pošlete jí vlastní písemný záznam s výhradami. Je to další podklad, nikoli náhrada oboustranné dohody.
Faktura za opravu sama neurčuje výslednou škodu
U náhrady škody na věci se podle § 2969 občanského zákoníku vychází z obvyklé ceny v době poškození a z účelných nákladů potřebných k obnovení nebo nahrazení její funkce. Požadavek na cenu úplně nového vybavení proto nelze posoudit bez znalosti stáří, původního stavu a možnosti opravy. Zároveň neplatí jednoduchá poučka, že každá oprava staré věci se musí zkrátit o stejné procento.
Vyžádejte si rozpis práce a materiálu vztahující se ke konkrétní závadě. Faktura může doložit provedené práce a jejich cenu, sama však nevysvětluje, proč je má hradit právě nájemník. Obnova bytu pro nového zájemce může zahrnovat i práce, které s jeho odpovědností nesouvisejí.
Rozdíl je vidět také v rozsudku Městského soudu v Praze 16 Co 107/2022 ze dne 24. května 2022. V konkrétním sporu neobstál zápočet nákladů na uvedení bytu a zahrady do stavu pro další pronájem: zůstával nejasný jeho rozsah i důvod některých prací. Soud současně zdůraznil, že prokázané pohledávky pronajímatele proti kauci započítat lze. Rozhodnutí tak není univerzálním zákazem srážek.
Kauci vypořádejte po položkách a námitky napište konkrétně
§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku stanoví vrácení jistoty při skončení nájmu a umožňuje započíst dluhy z nájmu. Vedle požadované náhrady škody proto rozlišujte například dlužné nájemné a doložený nedoplatek služeb. Do vypořádání patří také úroky z kauce, kterým jsme věnovali samostatný článek.
Jestliže se srážkou nesouhlasíte, požádejte písemně o její důvod, výši a podklady. Uveďte, kterou položku rozporujete a proč: například že byla závada zaznamenána už při převzetí, že jde o běžné opotřebení nebo že navržený rozsah opravy není vysvětlen. Přiložte odpovídající fotografie a žádejte vrácení konkrétní zbývající částky na uvedený účet v přiměřené lhůtě.
U sporu o příčinu vady, rozsah opravy nebo význam podepsaného uznání dluhu je vhodné před dalším právním krokem nechat podklady posoudit právníkem. Tento přehled se týká nájmu bytu k bydlení v Česku; pravidla nelze automaticky přenést na podnájem či krátkodobé ubytování.
Ještě před schůzkou si připravte původní protokol, fotografie a stručný seznam sporných míst. Při předání pak ke každé položce připojte důkaz a stanovisko obou stran. Pozdější vypořádání se díky tomu může opřít o konkrétní záznam místo dvou odlišných vzpomínek na stav bytu.
