Nájemník má při skončení nájmu bytu právo také na úroky z kauce. U peněz držených několik let může jít o tisíce korun. Výši částky určuje doba držení peněz a správně stanovená sazba.
Po předání klíčů od vyklizeného bytu může na účet dorazit stejných 30 000 korun, které nájemník poslal při nastěhování. Vrácení původní částky vypadá jako poslední tečka za nájmem. Samotné úroky tím ale zaplacené nejsou.
U nájmu bytu k bydlení dává § 2254 občanského zákoníku nájemníkovi právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, alespoň v zákonné výši. Kauce tedy nemusí ležet bez výnosu jen proto, že smlouva o úročení mlčí nebo majitel o úrocích při předání bytu nemluví.
Nulové úročení ve smlouvě nárok nevymaže
Kauce, kterou zákon označuje jako jistotu, chrání pronajímatele před nezaplaceným nájemným a dalšími dluhy z nájmu. Při jeho skončení ji má vrátit a může si započíst to, co mu nájemník z nájmu dluží. Úročení je další součást vypořádání.
Ujednání, že se kauce vůbec neúročí, podle průvodce Ministerstva pro místní rozvoj neplatí. Souvisí to s ochranou nájemníka v § 2235 občanského zákoníku: k ujednáním, která zkracují jeho zákonná práva při nájmu bydlení, se nepřihlíží. Ani sjednaná sazba proto nesmí nájemníka připravit o zákonné minimum.
Pronajímatel přitom nemusí kauci ukládat na zvláštní účet. Argument, že peníze zůstaly na běžném účtu a nic nevydělaly, sám o sobě nárok nájemníka neruší. Úroky také nejsou odměnou jen pro toho, kdo v bytě zůstal dlouho. Počítá se doba od poskytnutí jistoty do jejího vrácení.
Tato pravidla se týkají nájmu bytu nebo domu k zajištění bydlení. U podnájmu nebo rekreačního ubytování nelze stejný závěr automaticky převzít.
Sazbu neurčuje úrok na spořicím účtu
Právo na úroky je jasnější než jejich konkrétní procento. Nejdříve zkontrolujte smlouvu. Obsahuje-li sazbu, je potřeba posoudit i to, zda dosahuje zákonného minima. Jestliže výše úroků sjednaná není, navazuje na pravidla pro kauci § 1802 občanského zákoníku.
Ten při chybějící sazbě stanovené právním předpisem odkazuje na obvyklé úroky požadované bankami za úvěry v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Dlužníkem je zde pronajímatel. Nejde tedy jednoduše o sazbu dnešního spořicího účtu ani o výnos, který majitel skutečně získal.
Jako podklad mohou posloužit statistiky ČNB v databázi ARAD. Výběr správné řady však není formalita. Česká národní banka v odpovědi z roku 2025 výslovně uvedla, že nemůže určovat obvyklou sazbu bankovních úvěrů pro tento právní účel ani radit, kterou konkrétní statistickou řadu má uživatel zvolit.
Pro žádost o doplacení proto nestačí najít nejvyšší procento v tabulce. Vedle sazby si poznamenejte období, druh úvěru a zdroj, ze kterého ji odvozujete. Pokud se s pronajímatelem na výši neshodnete, může být právě doložení sazby hlavním předmětem sporu.
Model: z kauce 30 000 korun vznikne 7 200 korun úroků
Pro názornost vezměme kauci 30 000 Kč drženou přesně tři celé roky. Při modelové sazbě 8 % ročně vychází jednoduchý úrok na 7 200 Kč. Těchto 8 % je zvolený vstup výpočtu, nikoli jednotná zákonná sazba pro všechny nájmy. Pro vlastní případ je nutné sazbu nejprve určit podle smlouvy a pravidel výše.
Výpočet je: 30 000 × 0,08 × 3 = 7 200 Kč. Pokud nevznikl žádný dluh k započtení, součet kauce a úroků činí 37 200 Kč. Jestliže pronajímatel v tomto modelu vrátil jen původních 30 000 Kč, zbývá doplatit právě 7 200 Kč.
| Modelová roční sazba | Úrok za jeden celý rok | Úrok za tři celé roky | Kauce a úroky celkem po třech letech |
|---|---|---|---|
| 6 % | 1 800 Kč | 5 400 Kč | 35 400 Kč |
| 8 % | 2 400 Kč | 7 200 Kč | 37 200 Kč |
| 10 % | 3 000 Kč | 9 000 Kč | 39 000 Kč |
U stejné kauce a tříleté doby znamená rozdíl jediného procentního bodu 900 Kč. Spor o sazbu tak může změnit požadovanou částku podstatněji než drobná nepřesnost v datu. Tabulka ukazuje citlivost výpočtu, žádnou z uvedených sazeb nepřisuzuje konkrétní smlouvě.
Model předpokládá po celou dobu stejnou jistotu i sazbu, žádné průběžné vracení peněz a žádné přičítání úroků k jistině. U skutečného nájmu zaznamenejte přesná data plateb a vrácení. Pokud se kauce doplňovala nebo vracela po částech, je potřeba počítat příslušné částky a období odděleně.
Dluh za nájem a úroky jsou dvě položky
Majitel může proti vracené jistotě započíst dluhy z nájmu. To však není důvod úroky při vypořádání úplně vynechat. Žádejte rozpis: kolik činila složená kauce, jaké úroky byly vypočteny a jaký konkrétní dluh pronajímatel započítává.
Spor o kauci nemusí být teoretický. Ve veřejně dostupném usnesení II. ÚS 282/23 z databáze NALUS je popsán případ jistoty 50 000 Kč, kterou pronajímatel zadržel kvůli požadovaným opravám a dalším nárokům. Obecné soudy nájemníkům přiznaly vrácení jistoty i úroky; započtení v daném případě neobstálo. Ústavní soud následnou stížnost odmítl jako opožděnou, takže toto usnesení nestanovuje jednotné procento pro všechny kauce.
Pokud majitel odkazuje na nedoplatek služeb, vyžádejte si i jeho podklad. Vyúčtování služeb má vlastní pravidla a termíny, které jsme popsali v článku o opožděném vyúčtování a nárocích příjemců služeb.
O doplacení požádejte písemně a s výpočtem
Připravte si nájemní smlouvu, doklad o složení kauce, datum skončení nájmu a potvrzení o tom, kdy a kolik se vrátilo. Předávací protokol a fotografie stavu bytu pomohou, pokud pronajímatel současně uplatňuje náhradu škody. U peněz je důležitá nejen existence převodu, ale i doložení jeho účelu; podobný problém jsme rozebrali u půjčky známému bez písemné dohody.
V žádosti o úroky uveďte výši jistoty, datum jejího poskytnutí a vrácení, roční sazbu s podkladem a výslednou částku. Odkaz na § 2254 doplňte výpočtem, číslem účtu a přiměřenou lhůtou k úhradě. Žádost odešlete tak, aby vám zůstal doklad o jejím odeslání a doručení.
Nezaměňujte přitom úročení kauce s úrokem z prodlení. Ten řeší opožděnou úhradu splatného peněžitého dluhu. Jeho zákonná sazba podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. vychází z repo sazby ČNB pro příslušné pololetí zvýšené o osm procentních bodů. Tento vzorec neurčuje běžné úročení kauce za celou dobu nájmu.
Když pronajímatel nárok odmítne, požádejte ho o písemné vysvětlení. U sporné sazby, srážek nebo dohody o konečném vypořádání se vyplatí před dalším postupem právní konzultace. Pro první žádost o doplacení je nejdůležitější mít doloženou částku, období a způsob výpočtu.
